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住宅・不動産ニュース

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住宅関連トピックスは、新聞社等からFRKが住宅関連ニュースの提供を受けてインターネットに掲載しています。

2014年3月7日

■ 国交省 「ヘルスケアリート」でガイドライン案、資産運用会社向け
 国土交通省は2月28日、ヘルスケアリート創設の環境整備として、資産運用会社向けのガイドライン案を作成した。投資対象として高齢者向け住宅を取得・運用する際に必要な組織体制などを明記した。4月に設置する有識者会議で詳細を詰め、6月末をめどに正式なガイドラインをまとめる。今回は、対象施設としてサービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームを想定した。病院については別途、9月以降に有識者会議で検討し、2014年度内にまとめる予定だ。有料老人ホームや病院といったヘルスケア施設は、従来投資対象としていたオフィスビルや商業施設と比べて、特殊性があると判断したため。今回の案では、資産運用会社が整備すべき組織体制として、(1)責任者クラスにヘルスケア施設の投資や融資、デューデリジェンス、不動産鑑定評価、オペレーションといった一定の業務経験を持つ人材を置く(2)コンサル会社など事業特性を理解している外部専門家からの助言を受ける(3)資産の取得・売却などを決定する投資委員会において外部専門家の意見を聴取するーーのいずれかを満たすよう求めた。また、留意すべき事項として、オペレーターとの信頼関係の構築と運営状況の把握などを挙げた。

■1月は7万7843戸 17カ月連続で増加 住宅着工戸数
 国土交通省の調査によると、1月の新設住宅着工戸数は7万7843戸となり、前年同月を12.3%上回り、17カ月連続の増加となった。季節調整済み年率換算値では98万7000戸で、前月比6.5%減となり、5カ月ぶりに100万戸を割り込んだ。利用関係別に見ると、持家が2万4955戸(前年同月比5.9%増)、貸家が2万9953戸(同21.5%増)、分譲マンションは1万1941戸(同18.6%増)、分譲戸建て住宅は1万530戸(同0.3%減)となっている。持家は17カ月連続、貸家は11カ月連続で前年を上回り、分譲マンションも減少が続いていたが、4カ月ぶりの増加。一方、分譲戸建て住宅は17カ月ぶりの減少となった。土交通省では、「季節調整済み年率換算値で100万戸を割ったものの、前年同月比では増えていて、消費マインドの改善で堅調に推移している」と見ている。

■建替え円滑化改正法、閣議決定 耐震性不足マンション、5分の4以上で建て替えへ
 政府は2月28日、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定した。旧耐震基準で建てられた耐震性不足マンションについて、区分所有者等の5分の4以上の多数でマンションとその敷地の売却を行う旨を決議できるようになる。  耐震性不足の認定については、区分所有者などの申請に基づき、特定行政庁が耐震改修促進法で規定する耐震診断を行い、「要除却認定」として認定する。その後、マンションの買い受け・除却、代替住居の提供、あっせんなどを定めた買い受け計画を作成し、買い受け人(ディベロッパー)が都道府県知事または市長に申請し、認定を受ける。それを受け、マンション敷地売却決議で5分の4以上の多数により決議されると、敷地売却が決定。売却の相手方、売却代金(見込み額)、分配金の算定方法などが決まる。また、要除却認定マンションの建て替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについては、特定行政庁の許可によって容積率制限を緩和する。国土交通省は、改正法案を3月中に通常国会に提出する。改正法は交付日から起算して6カ月以内に施行される。

■マンション価格指数が11カ月連続でプラス 国交省調べ
 国土交通省はこのほど、2013年11月の不動産価格指数(住宅)を発表した。全国の住宅総合指数は、08年度平均を100として、11月は89.6(対前年同月比2.2%減)となった。更地・建物付土地は86.3(同3.4%減)、マンションは109.7(同4.8%増)となり、マンション指数は13年1月分から11カ月連続のプラスとなった。東日本大震災の被災地である東北地方の住宅総合指数は、08年度平均を100として、94.1(同0.3%増)。更地・建物付土地は91.9(同0.1%増)、マンションは141.6(同5.2%増)となった。

■フラット35の最低金利、過去最低に 3月は1.74%
 住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して供給する長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の最低金利が過去最低を更新した。融資率が9割以下で返済期間が21~35年の場合の3月の金利は1.74%。前月記録した過去最低の1.79%を更に下回った。取扱金融機関が提供する最も多い金利(最頻値)も1.74%で過去最低となった。融資率が9割以下で、返済期間が20年以下の場合の最低金利は1.48%。前月から0.05%下落した。また、住宅金融支援機構では2月24日から融資率上限を10割に引き上げたところ。融資率が9割超の3月の最低金利は、返済期間が21~35年の場合が2.18%。20年以下の場合は1.92%となっている。

■消費増税受け、報酬規定を改正 国交省
 国土交通省はこのほど、4月1日から消費税率が5%から8%へ引き上げられることに伴い、報酬告示を改正し、不動産業課長名で各業界団体に通知した。  それによると、改正されたのは報酬告示のパーセンテージ部分。告示第二(売買又は交換の媒介に関する報酬の額)の表中「百分の五・二五」が「百分の五・四」に(200万円以下の金額)、「百分の四・二」が「百分の四・三二」に(200万円を超え400万円以下の金額)、「百分の三・一五」が「百分の三・二四」に(400万円を超える金額)改正。第四(貸借の媒介に関する報酬の額)の文中、「一・〇五倍」が「一・〇八倍」に、「〇・五二五倍」が「〇・五四倍」、第五(貸借の代理に関する報酬の額)の文中、「一・〇五倍」が「一・〇八倍」、第七(第二から第六までの規定によらない報酬の受領の禁止)の文中、「百五分の百」が「百八分の百」にそれぞれ改正された。併せて、ガイドライン(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)の上記に該当する部分も改正。施行は4月1日からとなる。

■景気が足踏み 大雪と消費増税後の不透明感が影響 帝国データ
 帝国データバンクは3月5日、2月の「景気動向調査」を発表した。それによると、2月の景気動向指数(0から100、50が判断の分かれ目)は前月比0.4ポイント減の49.6となり、2013年6月以来8カ月ぶりに悪化した。「卸売」、「運輸・倉庫」、「サービス」が8カ月ぶり、「不動産」、「小売」が4か月ぶり、「金融」、「建設」、「その他」が2カ月連続で悪化した。「サービス」(51.8、前月比0.5ポイント減)「小売」(43.8、同0.9ポイント減)は大雪が2週続いた影響で客足が途絶えるなど悪材料が響いた。「不動産」は48.5で、同3.3ポイント減。建築資材価格の値上がりなどで仕入れ単価の上昇が加速する一方、販売単価が低下の兆しを見せ始めていて、収益環境が厳しくなってきた。また、消費税増税前後での購入時期を迷っている顧客が増加、購買意欲に変調の兆候が見られる。特に、小規模企業を見ると、仕入れ単価DIが5カ月連続で上昇する一方、販売単価DIが低下するなど、収益環境の厳しさがみられる。この調査の対象は2万2862社で有効回答は1万544社。

■耐震診断依頼、4人に3人が60歳以上 木耐協
 日本木造住宅耐震補強事業者協同組合は3月5日、同組合で実施した耐震診断の結果データを発表した。それによると、耐震診断を依頼した75%が60歳以上で、平均年齢は66.13歳だった。平均築年数は32.8年。また、その後補強工事を行ったかを聞くと、年代による変化は見られず、住宅の耐震性が低くても補強工事を実施しない、あるいはできない高齢者が多いことが分かった。「息子さんから実家の耐震診断を依頼されることもあり、耐震性不足の家に1人で住んでいる高齢者が年齢や費用などで工事に二の足を踏んでいるケースが多い」(同組合事務局)。リバースモーゲージなど、高齢者世帯でも補強工事が行いやすい補助制度が必要としている。  この調査は、1950年から2000年5月までに着工された木造在来工法2階建て以下の建物が対象。今回は住宅所有者の年齢を把握している3702件の耐震診断結果を分析した。

■JLL、東京のビル賃料、7四半期連続で上昇
 不動産総合サービスのJLLの調査(2013年第4四半期)によると、東京のAグレードオフィス市場は、賃料、空室率ともに改善していることが分かった。月額賃料(坪当たり、共益費込)は、3万1812円で前期比0.2%上昇した。小幅ながら7四半期連続のアップとなった。 また、空室率は同0・2ポイント低下の3.4%で、2四半期連続の改善となった。大手町や丸の内で大幅に改善した。今後12カ月については、空室率は一層低下し、賃料は緩やかな回復を持続すると予測している。

■ビル空室率、三大都市すべて改善 賃料は低下 CBRE・2月速報
 CBREは3月5日、三大都市(東京23区、大阪市、名古屋市)のオフィス市況(2月速報)を発表した。それによると、三大都市すべてで空室率は改善したが、平均募集賃料は低下していることが分かった。空室率は、東京23区が前月比0.2ポイント低下の5.8%、大阪市も同0.5ポイント低下の8.7%、名古屋市も同0.4ポイント低下の9.8%だった。一方、基準階の募集賃料(共益費を除く)を見ると、東京23区は1万2170円(前月比60円低下)、大阪市が8580円(同40円低下)、名古屋市が9190円(同130円低下)となった。調査対象は、同社が独自に設定した全国183のゾーン内にある延べ床面積500坪以上の賃貸ビルで、空室は集計時点で即入居可能であるものを対象とした。

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