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住宅・不動産ニュース

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住宅関連トピックスは、新聞社等からFRKが住宅関連ニュースの提供を受けてインターネットに掲載しています。

2011年7月29日

■マンション悪質勧誘の規制強化、10月メド施行 深夜電話や再勧誘禁止を明示
 国土交通省は7月22日、マンションの勧誘について、深夜の電話や再勧誘の禁止などを盛り込んだ宅建業法省令改正案を明かした。今後、一般からの意見を募集したうえで、8月に公布。10月上旬をメドに施行する。今回の改正案では、禁止行為として「深夜の勧誘」や「再勧誘」、「勧誘目的であることや事業者名を告げずに行う勧誘」などを明示。現行法で禁止行為とされている「電話による長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法により、困惑させること」の解釈の一部を明文化した。一方、貸金業法(午後9時~午前8時の電話などを禁止)の様に、規制対象となる深夜勧誘の具体的な時間帯の明記は避けた。これについて国交省は、「今回の省令改正は消費者保護を目的としたもの。消費者の利便性を損ねる可能性のある規制は避けた。不動産の紹介でいえばライフスタイルが様々な中、例えば午後9時以降の方が都合のよい人もいると思う」と話している。マンションの悪質勧誘を巡っては、全国の消費生活センターに寄せられる相談件数が増加。2010年度までの5年間で約2倍になっている。こうした状況を踏まえ、3月に行われた規制仕分けでは、「規制強化」と判定されていた。

■2011年度版経済財政報告 住宅投資、震災後弱い動き
 2011年度版の年次経済財政報告が7月22日、閣議提出された。今回の報告は、大震災後の日本経済と新たな「開国」とイノベーション、人的資本とイノベーションの3部構成。住宅投資については震災後、弱い動きが見られると説明。その背景として、東北地方の資材の生産工場が被災するなど住宅資材の供給が滞ったこと、被災地を中心に着工が見合わせとなったことを挙げている。一方、震災前は持ち直しの動きがあったことにも言及。税制優遇やリーマンショック以降の低金利政策をその理由に挙げている。ただし、2010年後半以降、世界的な景気の持ち直し傾向を背景に金利に底打ち感がみられ、金利が上昇傾向に転じている点には注意が必要としている。

■「リノベる。」中古購入+リフォームを後押し 専用ローンで低金利実現
 中古マンション購入とリフォームを合わせて提供するシステム「リノベる。」が注目を集めている。立地や安さを重視する1次取得者層のニーズとかみ合い、実績は200件を超えた。運営会社のリノベる(東京都渋谷区、山下智弘社長)では全国展開を目指し、不動産・リフォーム業者の加盟を募っている。仕組みの要は、関西アーバン銀行との提携により実現した『リノベーション併用型ローン』。リフォームの内容や金額を明瞭にしたことで、住宅ローンと同等の低金利と返済期間(最長35年)、融資額が適用されるもの。通常の住宅ローンとの同時利用により、総支払い額と月々の返済額を抑えることができる。IKEAを始め複数の家具メーカーと提携するなど、提案するリフォーム内容の拡充にも力を入れる同社。現在5カ所で運営するモデルルームも全国に増やしていく方針だという。

■賃貸住宅、敷金・礼金1カ月未満が3割超 国交省調査
 賃貸住宅の敷金や礼金の安い物件が増加している。国土交通省の2010年度住宅市場動向調査によると、民間賃貸住宅に入居した人のうち、敷金、礼金が「1カ月未満」だったとの回答がそれぞれ3割を超えた。敷金は、「1カ月未満」が34.5%、礼金も、「1カ月未満」が33.2%に上った。敷金は、2006年度調査では「1カ月未満」はわずか2.3%だった。前年(2009年)度調査でも10.5%にとどまっていたものの、今回の調査で一気に急増。3割を超えた。一方、敷金が「2カ月ちょうど」との回答は、2006年度調査では、34.4%あったものの、今回調査では25.3%だった。礼金も同様の傾向だ。2006年度調査では、「1カ月未満」は1.8%、前年度調査も9.2%にとどまっていた。2010年度調査は、首都圏、中京圏、近畿圏で2009年4月~2010年3月に民間賃貸住宅に入居した人を対象に実施。459人が回答した。

■サービス付き高齢者住宅の登録制度、10月20日スタート
 生活相談や安否確認などのサービス付き高齢者住宅の登録制度が10月20日に施行する。政府が7月26日、同制度を規定する高齢者すまい改正法の施行期日を定める政令を閣議決定した。サービス付き高齢者住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅や高齢者専用賃貸住宅、高齢者向け優良賃貸住宅を一本化したもの。1つの登録制度に改めることで、入居者に分かりやすい体制にする狙いがある。また、ハード面に加えてサービスに基準を設けることで、急増している高齢者単身・夫婦世帯の受け皿になることなどを目的にしている。国土交通省では同住宅の供給促進に向け、戸当たり最大100万円を補助する事業を実施。また、登録住宅には税制優遇も行われる。

■首都圏以北で安定傾向 6月の中古マンション価格 東京カンテイ
 東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、6月の中古マンション価格天気図(70平方メートル換算)をまとめた。「晴れ」は前月の9地域から変わらず、「薄日」も10から11地域、「曇り」も6から7地域と微増にとどまった。一方で「小雨」は12から10地域へ減少。「雨」は前月と同じ10地域だった。天気が改善した地域(11地域、前月比1地域減)には、青森県(1302万円、前月比6.6%上昇)、秋田県(1310万円、同7.4%上昇)、宮城県(1287万円、同1.4%上昇)、福島県(1267万円、同3.9%上昇)など東日本大震災の被災県が含まれている。いずれも流通事例数が増え、平均築年数が新しくなったことが要因のようだ。一方で悪化したのは8地域(前月と同数)で、愛知県(1586万円、同1.3%下落)や富山県(1260万円、同1.6%下落)、兵庫県(1753万円、同2.0%下落)、鳥取県(1279万円、同4.7%下落)、沖縄県(1729万円、同9.0%下落)など中部以西の地域が目立つ。横ばいは28地域(同1地域増)だった。

■11年度住宅着工は84.7万戸 建設経済研究所など予測
 建設経済研究所と経済調査会が7月27日に発表した建設投資の見通しによると、2011年度の住宅着工戸数は、84.7万戸となった。前年度比3.4%増。東日本大震災の影響については、一部資材のひっ迫などの供給制約や需要マインド低下などが見られると説明。ただし、夏以降の需要・供給マインドの持ち直しや着工を先送りにしていた案件の再開、被災住宅の建て替えなどが見込まれ、回復に向かうとしている。利用別に見ると、持家は前年度比2.4%増の31.6万戸、貸家は横ばいの29.2万戸、分譲は前年度比9.0%増の23.1万戸と予測している。

■首都圏、新築マンションの収益力改善 東京カンテイが「PER」2011年版を発表
 東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2011年の新築マンションPERを発表した。PERとは、新築マンション価格が同エリアの月額賃料の何年分に相当するかを算出したもので、「買って貸す場合の収益力」を示す。同社によると、首都圏のPER(23.75)が2010年から1.43ポイント低下し、3大都市圏の中で唯一改善。リーマン・ショック後の価格調整に加えて、都心~近郊エリアでの供給が復調してきていることが影響している。ただ、2006年のミニバブル期前の水準(22.88)より依然高く、現状は価格と月額賃料のバランスが以前の状況に戻る過程にあると言えそうだ。なお、首都圏でPERが最も低かった(=収益性が高かった)駅はJR山手線の田端。PERは16.20で、新築価格は3641万円(70平方メートル換算)、賃料(同)は18万7321円。次いで都営三田線の西高島平(16.25、3353万円、17万1941円)、ゆりかもめの有明テニスの森(16.73、5305万円、26万4321円)の順。

■国交省 マンション標準管理規約を改正、第三者方式は法制度視野に検討継続
 国土交通省は7月27日、マンション管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定・変更する際の参考と位置付けられるマンション標準管理規約の改正版を公表した。改正版では、役員の資格要件を緩和。「現に居住する」という要件を撤廃した。区分所有者の高齢化、賃貸化や管理への無関心化に伴う役員のなり手不足を改善する狙いがある。また、組合員が出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使(議決権行使書や委任状)の取り扱いルールを明確化した。一方、改正案取りまとめ(2010年12月)後に一般から意見募集したところ、要請の多かった第三者管理者方式など専門家を活用した管理方式に関する規定の整備は見送った。国交省市街地建築課は、「専門家を活用した管理組合の運営に対応した規約を整備するには、総会と理事会の役割・関係や専門家を含む役員の業務遂行に対するチェック体制の強化など幅広い観点からの検討が必要」と説明。標準管理規約だけでなく、法制度による整備も視野に検討を進める方針で、早ければ2011年度内にも一定の方向性を示したい考えだ。

■マンション管理、第三者方式法制化も 国交省検討
 国土交通省は、区分所有者以外の第三者がマンションの管理者となる第三者管理者方式など専門家を活用した管理方式について、法制化も視野に入れた本格的な検討に入る。管理者に対する監督体制の構築や賠償問題に発展した場合の対処など、未整備の課題への対応を模索する。有識者の意見を通じて検討を進める方針。年度内にも一定の方向性を示したい考えだ。マンション管理を巡っては、区分所有者の高齢化や管理への無関心化による管理組合役員のなり手不足などが指摘されている。この課題の解消策として期待されるのが、第三者管理者方式など専門家の活用だ。高齢化の進展などに伴い、需要拡大も予測されている。一方、専門家の活用についてはルールが未整備。特に、管理者となる第三者の適切業務の担保や、賠償問題となった場合に関わる財産的基礎、また、管理者となる第三者に求める専門性の程度も課題とされている。こうしたことから国交省は、専門家による管理方式に対するセーフティネットとしての活用ルールについて、法制化することも視野に検討を進める。

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