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住宅・不動産ニュース

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住宅関連トピックスは、新聞社等からFRKが住宅関連ニュースの提供を受けてインターネットに掲載しています。

2007年7月13日

■中間省略登記が復活、宅建業法規則改正 国交省
 中間省略登記に関する不動産取引の運用を改善するため、国土交通 省は7月10日、宅建業法規則を改正し同日施行した。宅建業者が不動産を全く取得しないで売却する取引方法を一般 に認めることで、「中間省略登記」の運用を事実上再びできるようにする。  この取引は、業者が売主となる不動産の売買契約において、物件の所有者から買主に直接物件を取得させるもの。ただし、「業者が指定する者に移転する契約」を業者と所有者の間であらかじめ結んでおくことが前提となる。買主は業者から移転先としての指名を受けることで、物件を取得する。業者は登記をする必要はなく、所有者から最終取得者に直接の移転登記ができる。  登記費用など取引費用を節約させ、土地・住宅市場の活性化を図るねらい。05年3月の不動産登記法改正で、いわゆる中間省略登記が事実上できなくなり、登記費用などがかさんで物件価格へ上乗せするなどの弊害が指摘されていたが、政府の規制改革によりこの取引方法で問題の解決を図った。業者間取引以外では宅建業法上の疑義があったが、今回の改正でその適法性が明確になった。中古物件や土地だけでなく、新築マンションでもこのような取引を活用する強いニーズがある。  他人の物の売主は、取得して買主に移転する義務を負うが、民法上この取得・移転義務を所有者が引き受けて「第三者の弁済」として履行することができる。第三者である所有者は、既に取得済みなので取得義務は履行しており、単に買主に移転すれば売主の取得・移転義務を第三者として全て履行したことになる。  この改正を受け、売主となる業者が登記簿上の所有者ではないケースが増える可能性がある。このような売買契約の買主となって代金を払う際は、司法書士に依頼するなどして、業者が自分を指名すれば物件や登記を移転できる状態になっているか確認する必要があるとみられる。

■不動産取引価格情報の提供件数は10万件超に 国交省
 国土交通省はこのほど、07年1月から3月の不動産の取引価格情報の公表概要について発表した。  それによると、1月から3月の情報提供件数は、13,191件となった。これにより平成18年4月以降の全提供件数は100,158件となった。全提供件数のうち、土地のみの取引が35,208件、土地と建物一括の取引が41,005件、マンション等の取引が23,945件となった。  今後、10月公表分から全国の地価公示区域等まで調査対象区域を拡大し、提供項目の拡大などを行う予定。

■欠陥住宅訴訟、設計者責任を拡大 最高裁判決
 ひび割れなど欠陥のあるマンションを購入した大分市内の住民が建物の設計者や施工者に対して不法行為に基づく賠償責任を求めた民事訴訟の上告審判決が7月6日、最高裁第2小法廷(今井功裁判長)であった。  判決では、基礎や構造にかかわる重大な瑕疵でなくても「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があった場合、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う」という新判断を示し、「違法性が強度でなければ責任を問えない」とした福岡高裁の2審判決を破棄、審理を同高裁に差し戻した。  最高裁は「建物の建築に携わる設計・施工者は、建物の建築に当たり、契約関係にない居住者などに対する関係でも、当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負う」と示したうえで、違法性が高くなくても設計者ら業者に対して責任を問うことが出来ると判断した。

■不動産への投資拡大 不動産証券化協会
 社団法人不動産証券化協会はこのほど、機関投資家の不動産投資に関するアンケート調査の結果 を発表した。年金と一般機関投資家を対象としたもので、5月18日から6月15日に発送回収を行った。  それによると、年金では回答先に占めるJリートへの投資済みの割合が昨年の10%から20%に増加し、回答先の42%(前回31%)が何らかの不動産投資を行っている結果 で、不動産への投資が拡大していることが分かった。  一般機関投資家では、回答先の94%が不動産投資を行っているという結果 になった。  不動産投資をする目的では、年金が「ポートフォリオのリスク分散」を挙げ、一般 機関投資家では、「収益率の向上」を重視する結果となった。

■フラット35の利用理由は、「長期固定金利で返済額確定」 住宅金融支援機構
 住宅金融支援機構は7月9日、平成18年度フラット35の利用者アンケート結果 を発表した。  それによると、フラット35の利用理由は、「長期固定金利で返済額確定」が88.4%(複数回答)が最も多く、続いて「住宅事業者・販売業者の勧め」30.3%、「金利が低い」26.9%、「住宅の質に対する安心感」24.5%などが次いで多い結果 となった。  また、フラット35の情報の取得先としては、「住宅事業者・販売事業者」43.0%、「インターネット」33.3%、「住宅情報誌」28.7%など。  同調査は、平成18年11月から平成19年1月にフラット35の融資を実行した人を対象に、2,398件の有効回答を得た。

■累計で15万戸突破 フラット35
 独立行政法人住宅金融支援機構は7月12日、07年度第1四半期のフラット35の買取申請件数が16,756(前年同期比3.9%減少)になったと発表した。  これにより、03年10月から07年6月までの累計申請戸数が153,716戸となり、15万戸を突破した。  同機構では、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性等の要件を満たす住宅を取得する場合に、当初5年間の融資金利について0.3%優遇するフラット35Sを7月31日まで募集している。例えば、3,000万円の住宅ローンを金利3.0%で35年間の元利均等で返済する場合、総返済額は約52万円安くなることになる。

■「子どもとの同居は考えていない」が8割に 全宅連
 社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)はこのほど、今後の不動産市場をテーマにした2007年度「不動産の日アンケート」の結果 を発表した。  それによると、「老後に自分の子どもとの同居を考えているか」については、「考えている」が17.4%、「考えていない」が82.6%と圧倒的な差がつく結果 となった。同居を考えていない理由としては、「元々自分には子どもがいない」が40.3%、「子どもに老後の面 倒を見てもらうつもりはない」が29.4%、「夫婦二人で生活したいから」が20.1%となっている。  持家派か賃貸派かに対しては、持家派が81.7%、賃貸派が18.3%で圧倒的に持家派が多い結果 となった。持家派のうち、一戸建て派は62.4%、マンション派は19.3%となった。賃貸派の理由としては、「持家は管理が大変だから」が48.9%、「住宅ローンに縛られたくないから」が47.3%、「仕事の都合(転勤・転職)で引っ越しする可能性があるから」が35.1%となっている。

■上場企業の不動産売却増える 都市未来研調べ
  都市未来研究所は7月5日、「不動産売買実態調査」の結果 をまとめた。 それによると、06年度の上場企業等による住宅(賃貸マンションや寮・社宅)の売却件数は446件で、前年度より約2割ほど増加した。  売主を業種別にみると、00年度、01年度は製造業、02年度は建設・不動産業が最も多かったが、03年度からSPCの割合が急増し、06年度は全体の58%を占めた。SPCがJリートに賃貸マンションを売却する事例が増えたためと見られる。また買主では02年度までは、建設・不動産業が多かったが、03年度以降はJリートなどの投資目的法人が多くなり、06年度は全体の87%に達した。  また、06年度末時点でJリートが取得した物件の合計額は5兆9,857億円で、総件数は1,543件。地域別 では東京都が全体の約7割を占めるものの、都心5区より、周辺区や都下の割合が高くなっており分散傾向が見られる。

■「芝浦工大跡地」開発へ 新日鉄都市開発、日土地など
 新日鉄都市開発、日本土地建物、戸田建設、阪急インベストメント・パートナーズはこのほど、芝浦工業大学と共同で進める同大学跡地開発の概要を発表した。  今回の開発地は、約80年の歴史がある東京都港区芝浦の同大学創業跡地。06年4月に東京・豊洲にキャンパスを移転したことから、同大学が跡地開発としてコンペ募集していたもの。大手ディベロッパーを含む7プロジェクトの中から、これらのチームが05年10月に事業主として選定された。約7,500平方メートルの敷地をA・B・C3つの街区に分け、「産学連携」をコンセプトに開発を進める。  敷地面積約2,600平方メートルのA街区には同大学の新校舎を建設するほか、隣接するB街区には、地上19階地下2階建てのオフィスビルを計画する。このオフィスビルのテナント企業には、同大学生とのインターンシップ導入を促すほか、大学の空き教室をテナントの研修用スペースとして紹介するなど、双方にメリットのある相互活用を提案する。  またC街区では、阪急インベストメント・パートナーズが組成するSPCによりホテルの開発が行われる。運営は「ワシントンホテル」を展開する藤田観光が手掛け、大学関係者に向けた長期滞在パック、オフィステナントに対する宿泊パックなどを用意したワンランク上の「次世代型ホテル」とする予定だ。  また、これら3街区からなる街のネーミングを「芝浦RENASITE(ルネサイト)」に決定。「芸術・学問の再生」の意味を持つ「RENAISSANCE」と「位 置・場所・敷地」の「SITE」を掛け合わせた。  今回の開発地は、JR山手線田町駅東口から約500m圏内。08年10月にホテルが先行オープンし、全体の「街開き」は09年4月を予定している。

■ログハウスの耐震性を確認 日本ログハウス協会
 日本ログハウス協会は7月11日、土木研究所(茨城県つくば市)で、「ログハウス実大振動実験」を行い、ログハウスに阪神淡路大震災に相当する揺れを与えたが、倒壊しなかった。ログハウスの実大振動実験は世界初とされる。  実験では、躯体サイズ7.28m×7.28mの国産杉材2階建てのログハウスに、震度5程度の揺れと、阪神淡路大震災時に神戸海洋気象台が観測した地震波(震度6程度)を3次元で再現した揺れを与えた。  ログの交差するノッチの一部で、内側と外側で2カ所ずつにわずかなヒビが視認されたが、構造躯体に損傷はなく、強い揺れにも倒壊しない耐震性能を確認した。  同協会では、今回の試験データを基に、08年度以降をめどに耐震等級2から3の耐震性能の認定を得ていきたいとしている。  ログハウスの丸太組構法は、丸太を横積みにして壁をつくる構造。同協会では、地震の揺れに対し、ログ同士が個々にスライドし、その摩擦力で地震力を吸収する制震性能があると考えており、試験データを基に実証していきたいとしている。  9月には3階建てを想定したログハウスの試験体で実験を行い、将来的に3階建てログハウスの実現を目指していきたいとしている。

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