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住宅・不動産ニュース

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住宅関連トピックスは、新聞社等からFRKが住宅関連ニュースの提供を受けてインターネットに掲載しています。

2001年12月17日

■近畿圏・11月のマンション販売戸数は4135戸、契約率は73.5% 不動産経済研調べ (2001/12/13)

 不動産経済研究所はこのほど、近畿圏におけるマンション市場動向を発表した。
 それによると、11月のマンション供給戸数は4135戸で、前年同月比6.9%減、前月比14.1%増だった。契約率は73.5%で、前年同月比0.4ポイントダウン、前月比1.3ポイントアップだった。1戸あたりの平均価格は3198万円で前年同月比1.3%上昇し2ヶ月連続のアップとなった。1平方メートルあたりの単価は41.7万円で同1.2%下落し19ヶ月連続のダウンとなった。
 また、地域別販売戸数をみると、大阪市部1442戸、大阪府下1265戸、神戸市部560戸、兵庫県下438戸、京都市部146戸、京都府下32戸、滋賀県156戸、奈良県96戸で、和歌山県での発売はなかった。地域別平均価格は大阪市部2979万円(1平方メートルあたり単価42.6万円)、大阪府下3434万円(同42.3万円)、神戸市部3277万円(同40.2万円)、兵庫県下3191万円(同42.0万円)、京都市部3697万円(同48.1万円)、京都府下2598万円(同38.5万円)、滋賀県2775万円(同34.3万円)、奈良県3062万円(同37.4万円)だった。
 11月末現在の販売在庫数は5912戸で、10月末に比べ447戸増えた。

■不動産市場の透明性確保など列挙 総合規制改革会議  (2001/12/12)

 政府の総合規制改革会議(議長=宮内義彦オリックス会長)は11日、規制改革の推進に関する第1次答申をまとめ小泉純一郎首相に提出した。
 答申は規制緩和策を、医療、福祉、人材、教育、環境、都市再生などの分野別に取りまとめたもので、都市再生関連では、不動産市場の透明性確保、都市計画制度の見直し、マンションの建替えを円滑化する法制度整備、中古住宅の性能検査など中古住宅市場整備、PFIによる公共施設の活用などの項目が列挙された。

■会員社の約80%が定期借家を利用 日管協  (2001/12/12)

 賃貸不動産会社などで組織する(財)日本賃貸住宅管理協会(東京都新宿区、井関清会長)はこのほど、会員会社を対象に10月4日実施した「定期借家制度普及調査」の結果を明らかにした。それによると、定期借家契約締結の有無では、回答205社のうち80.5%にあたる165社が「締結したことがある」と答えた。締結した理由としては、「明渡し交渉の手間を省くため」「ペット可や短期貸し等の貸方のため」など、明渡しを確実にするため、という理由が、全体の50%を占めた。また、家主の希望によるものは30%だった。一方、「締結したことがない理由」としては、事務手続きや社内システム変更などの煩雑化をあげる会社が全体の30%、自社社員や借主・家主の理解不足をあげる会社が全体の37%あった。また、各社の定期借家の活用事例として、「賃料を減額、繁忙期前までの短期貸しによる空室対策」「入居審査基準に合わない人にも貸せる」「募集家賃を下げるときの大義名分に」「柔軟な貸方が可能となった」などの意見もあった。

■首都圏・11月マンション、建売とも供給減 不動産経済研調べ  (2001/12/12) 

 不動産経済研究所はこのほど、首都圏におけるマンション市場動向を発表した。
 それによると、11月のマンション供給戸数は7836戸で、前年同月比9.2%減、前月比0.8%増だった。契約率は71.8%で、前年同月比4.5ポイントダウン、前月比5.6ポイントダウンだった。1戸あたりの平均価格は4057万円で前年同月比8.6%下落、1平方メートルあたりの単価は53.0万円で同10.5%下落のだった。前月比では総額が1.5%下落、単価が0.8%上昇した。
 また、同時に発表した首都圏の建売住宅市場動向によると、首都圏の建売住宅の供給戸数は453戸で前年同月比23.9%減、前月比29.8%減だった。契約率は55.8%で前年同月比2.5ポイントダウン、前月比では2.9ポイントアップだった。1戸あたりの平均価格は5197.4万円で、前年同月比2.1%下落、前月比では1.5%上昇だった。

■マンション管理のIT化実験を開始 大京、大京管理  (2001/12/12)

 大京(東京都渋谷区、長谷川正治社長)と大京管理(東京都渋谷区、黒住昌昭社長)は12月13日から2002年4月30日まで、東京都大田区南千束にある「ライオンズマンション洗足公園」(地上3階建て、総戸数19戸)で、インターネットと連動した居住者向けサービス、セキュリティ強化、管理業務の効率化を目的としたマンション管理のIT化実験を行なう。
 同実験は、居住者向けサービスでは、マルチメディア・コンビニエンス・ボックス(MCB)に不在時に宅配便の荷物が預け入れられた際に居住者へ電子メールで到着を通知するなどの機能を、また、セキュリティ面では、MCBの操作状況をインターネットでカメラ監視、こじ開け発生時の画像データを記録するなどの機能の検証を行なう。
 運用は、大京管理の24時間監視センター「ログシステムセンター」が行なう。

■不動産鑑定評価基準骨子案でパブリックコメント 国土交通省  (2001/12/11)

 国土交通省は、このほど国土審議会不動産鑑定評価部会がまとめた不動産鑑定評価基準改定骨子案に対するパブリックコメント(意見募集)を行う。募集期限は1月11日正午。
 改定骨子案では、収益還元法の手法の整理や、不動産の証券化などで今後飛躍的な増加が想定される物件精査業務への対応などが明記されている。主な重点項目は(1)価格概念の明確化(2)収益還元法の体系的整理(3)市場分析の重視(4)資産価格の調整の考え方の再検討(5)経済的・法的・物理的な物件精査―の5点。
 このうち価格概念の明確化については、鑑定評価の中心的な価格概念である「正常価格」を、新たに「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」と明確に定義付けた。
 収益性の重視については、収益還元法の具体的手法として、これまでの直接還元法に、投資用不動産の分析ですでに一般化しているDCF(ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー)法を加えた。流動化法または投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価格を表す価格を求める鑑定評価では、DCF法を必ず適用することとしている。
 物的精査(デューデリジェンス)に関しては、不動産証券化の進展に伴う鑑定評価ニーズの高度化、多様化に対応し、複合不動産の評価に対応する建物の構造や仕様に係る詳細事項、土壌汚染、地下埋蔵物に係る事項などを調査項目として整理し、明確化することとしている。
 詳細については、同省のホームページ http://www.mlit.go.jp/kisha/pubcom/pubcom.html で公開している。

■ペット共生をテーマにセミナーを開催 不動産流通研・住宅新報社  (2001/12/11)

 不動産流通研究所と住宅新報社は共同で、「ペット共生賃貸住宅セミナー」を2002年1月25日に開催する。
 同セミナーは、マンション・アパートでペットを飼育したいという需要に対応するため、不動産会社や集合住宅経営者が集合住宅のペット飼育でどのようにトラブルを防ぎ、ペットと共生していくかを探る。
 セミナーは13時から16時30分までで、銀座ガスホールで開催する。受講料は1万円。募集人員は300名で、定員になり次第応募を締め切る。申し込みは氏名、会社名、部署名、住所、電話、FAXなどを記載のうえ、FAXで申し込む。
問い合せは電話03-3502-7471 FAX03-3580-6705 住宅新報社・新聞企画部まで。

■既存公団賃貸住宅のHomePNA方式ネット接続はKDDIに  (2001/12/10)

 都市基盤整備公団は12月10日、HomePNA方式(VDSLを含む)による高速インターネット接続等のサービス提供事業者として東日本圏域・西日本圏域ともKDDIに決定した。14年3月以降に、整備の整った団地から順次サービスを開始する。
 都市公団では、IT化の進展と情報技術の発展に対応するため、既存賃貸住宅について現在活用可能なHomePNA方式、ADSL方式、CSTV方式等により高速インターネットの接続環境の整備を進めることになっている。ADSL方式やCATV方式のサービスエリアは、各通信事業者によって順次拡大されているが、既存公団賃貸住宅ではいずれも利用できないエリアの住宅が約9万戸ある。このため、これらのエリアの住宅を対象にしたHomePNA方式による接続サービス事業者を10月2日から公募してきたが、このほどKDDIに決めた。基本料金は両圏域とも一時金が1万5000円、月額利用料金が東日本2450円(税抜き)、西日本2850円(同)で、利用料金に含まれる内容はインターネット常時接続、1メールアドレス、ホームページ10MB。

■埼玉・所沢で建売住宅を共同開発 西武不販、陽栄ハウジング  (2001/12/7)

 西武不動産販売(埼玉県所沢市、西澤猛雄社長)と陽栄ハウジング(東京都中央区、近藤健一社長)は、埼玉県所沢市で、開発総面積2999.70平方メートルの都市型戸建て事業「ハーモニーデイズ新所沢セレサタウン」を共同開発する。同事業は、両社で土地建物を共有し、商品企画から販売まで共同で行なうのが特徴で、事業比率は西武不販が60%、陽栄ハウジングが40%となっている。
 ハーモニーデイズ新所沢セレサタウンは、西武新宿線新所沢駅から徒歩10分に位置し、計画戸数は21戸、1区画の面積は105.33~158.39平方メートルで、平均は115.50平方メートル。販売開始は2002年夏を予定し、建物完成予定は8月下旬。ガーデンタウンの街並みをコンセプトに、住宅と道路の融合を目指している。
 両社は今後、共同事業を行なうことで仕入れチャンネルを増やし事業機会の増大を図り、とくに、城西地区を中心に住宅提供を行なっていく。

■FRK「不動産流通に関する消費者動向調査」 (2001/12/7)

 不動産流通経営協会(FRK)の「不動産流通に関する消費者動向調査」によると、不動産を売買する際にインターネットを利用して情報収集をした人は47.7%にのぼることがわかった。新築住宅は54.6%、中古住宅は38.5%の人が利用していて、新築物件に関する利用が多い。 インターネットを利用する人の割合は年々増加しているが、とくに50歳未満の利用者が高く、やはりパソコンに慣れている世代の利用が高い。利用目的は「初期段階での物件選別」「相場の確認」が多い。新築では「物件選別」が40%、「相場確認」が26%、中古では「物件選別」が34%、「相場確認」が45%となっている。また重視する情報は、「写真や間取り図が多いこと」81%、「いろいろな物件が比較しやすいこと」51%、「掲載物件数が多いこと」43%、「地域の情報などが充実していること」40%と続いている。
 新築住宅を取得した世帯に、中古ではなく新築を選択した理由を聞いた。最も多いのは「新築の方が気持ちが良い」で、77.9%にものぼり、取得時期が1999年と2001年の場合を比べても2ポイント近く増加している。以下、「長く住むつもり」43.4%、「中古では耐久性や品質に不安がある」35.8%、「税制面で有利」29.1%、「中古は安くてもリフォーム費用などがかかる」26.6%となっている。一方、中古住宅の選択理由は、「価格が手頃」65.6%、「物件が良質だった」48.8%、「新築にはこだわらない」39.5%、「リフォームを前提」24.7%、「条件に合う新築がなかった」21.7%となっている。またリフォームは、中古住宅取得者の63%が行っていて、特に戸建ての実施率が71%と高い。築年別に見てみると、中古マンションは築年数が増えるほど実施率は増え、20年超は80%と高い。中古戸建ては10~20年が79%と最も高く、20年超は70%で減少する。
 中古住宅流通、リフォームの市場活性化について望むこととしては、「構造上の性能保証、アフターサービス等」62.4%、「修繕・補修等の履歴情報の完備」51.6%、「優遇税制措置の拡充、減税」41.2%、「公的融資の制度拡充」33.3%、「リフォーム融資の制度拡充」29.9%、「登記・権利関係の明確化や手続改善」26.1%となっている。
 住宅価格を年収で割った年収倍率は、全体平均が4.4倍、1次取得者4.4倍、2次取得者4.3倍だった。年齢層別に見てみると、29歳以下が4.9倍、30~39歳が4.8倍、40~49歳が4.2倍、50~59歳が3.6倍、60歳以上が5.0倍となっていて、若年層の負担が高くなっている。タイプ別では新築マンションが新築4.3倍、中古マンション3.3倍、新築戸建ては5.1倍、中古戸建ては4.6倍となっている。
 住宅取得資金の調達内訳は、1次取得者、2次取得者とも自己資金を30%使っている。また1次取得者(取得住宅の平均価格3944万円)は取得資金のうち65%を借入金で調達していて、31%を公的融資から、29%を民間ローンから借り入れている。2次取得者(同4744万円)の借入金は45%で、公的融資は19%、民間ローンは24%となっている。

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