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住宅・不動産ニュース

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住宅関連トピックスは、新聞社等からFRKが住宅関連ニュースの提供を受けてインターネットに掲載しています。

2001年12月7日

<特集>FRK「不動産流通に関する消費者動向調査」第1回 (2001/12/06)

 不動産流通経営協会(FRK)はこのほど「不動産流通に関する消費者動向調査」を実施し、その結果を6日発表した。調査は1991年から隔年で行っていて、今回が6回目。今回は1999年から2001年5月までに住宅を取得した消費者2,443世帯にアンケートを行い、702世帯から回答を得た。この調査結果を本日より4回にわたって紹介する。今日は「税制、景気動向の影響」について。
 不動産を売買するにあたって影響を受けた事項について尋ねたところ、景気や家計収入の見通しはマイナスにはたらいたとする回答が多い一方、地価・住宅価格・家賃相場、税制、融資やローンの金利動向はプラスにはたらいたとする回答が多数を占めた。
 住宅関連税制の認知度は、取得税制については「住宅ローン控除制度」「不動産取得税の軽減措置」などの認知度は高い一方、「登録免許税の軽減措置」「印紙税の軽減措置」などは認知度が低いことがわかった。また売却にかかる税については、「マイホーム売却時の譲渡所得控除の特例」が34.8%、「買い換え時の譲渡損失繰越控除」が26.8%、「10年超所有住宅の譲渡所得税軽減税率」が14.5%だった。
 また2001年に住宅を売却した場合、売却益が出たケースは25%に過ぎず、売却損が出たケースは実に75%を占めた。1995年は売却益が出たケース86%、売却損が出たケース14%だったことを考えると、最近は売却損が消費者にとって大きな課題となっている様子を物語っているといえる。
 次回は「インターネットの利用状況」について。

■中古マンションの成約数、11月単月では過去2番目 (2001/12/06)

 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、2001年11月の流通市場動向をまとめた。
 中古マンションは、成約数が2084件で、11月単月としては1993年の2193件に次ぐ高水準だった。成約価格を見ると、1平方メートル単価は前年同期比5.8%下落の30.61万円、1戸あたりの価格は同5.5%下落の1959万円で、ともに過去最低を記録した前月よりも上昇している。
 価格帯別で成約状況を見ると、1000万円以下は7―9月の17.7%から10―11月は18.1%に、1000万円超2000万円以下も同44.7%から同44.9%に、それぞれ比率が拡大しており、需要が低価格にシフトする傾向が続いているという。

■東京都心5区の平均空室率が3%台後半に 三鬼商事調べ (2001/12/06)

 オフィスビル賃貸仲介の三鬼商事(東京都中央区)は6日、11月末時点での東京ビジネス地区のオフィスビル市況を発表した。それによると、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の平均空室率は3.87%となり、前月比0.28ポイント悪化した。また、平均賃料は同0.12%下げ、1万9909円となった。
 大型新築ビルの空室率は、前月比2.12ポイント悪化して、12.65%となり、2ヶ月連続で10%台となった。大型既存ビルの空室率は0.23ポイント悪化の3.65%となった。
 エリア別に平均空室率をみると、千代田区が前月比0.31ポイント悪化の3.19%、中央区が同0.08ポイント悪化の4.46%、港区が同0.27ポイント悪化の4.51%、新宿区は同0.43ポイント悪化の3.32%、渋谷区が同0.37ポイント悪化の3.60%とエリアを問わずに平均空室率が悪化した。
 また、大型新築ビルの平均賃料は同0.94%増の2万6404円、既存ビルの平均賃料は同0.12%減1万9765円だった。
 エリア別平均賃料は千代田区が同1.05%減の2万1335円、中央区が同0.36%増の1万9936円、港区で同0.51%増の1万9816円、新宿区が同0.67%増の1万7866円、渋谷区が0.34%増の1万9897円となり、千代田区以外で平均賃料が下げ止まった。

■東京の共同住宅利回り2.2%、賃料は弱含み 日本不動産研究所調べ (2001/12/04)

 (財)日本不動産研究所がこのほど調べた共同住宅の賃料調査によると、共同住宅の賃料は前年比1.1%下落したが、全国的におおむね前年並みで弱含みが続いている。
 これをもとに共同住宅の運用利回りを試算すると、東京圏共同住宅の総合収益率は2.2%となった。総合収益率は、インカムゲインをもとにした償却前純賃料利回りと、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスをもとにした資産価値変動率を合計した利回り。東京圏の共同住宅はインカムが4.3%、キャピタルが-2.2%で総合収益率が2.2%。主要都市圏の総合収益率は大阪圏がマイナス0.8%、名古屋圏が2.5%となっている。
 また同研究所が半年ごとに調査を行っている地価調査によると、全国平均でこの半年間に住宅地は2.2%下落し、住宅地は1987年9月末と同水準の地価となり、これはピーク時の約7割にあたる。6大都市に限って見てみると、住宅地はピーク時の約4割の水準まで落ち込んでいる。

■マンション建て替えで法制度創設へ、老朽化加速に対応 国土交通省 (2001/12/03)

 国土交通省は、マンションの建て替えを円滑に進めるため、来年の通常国会で法制度を創設する。
 これまで供給されたマンションは、2000年度末で385万戸にのぼり、このうち築30年以上経過したものは12万戸になっている。しかも、10年後にはそれが93万戸に達すると見込まれており、新耐震設計法制化以前に建てられたものが多いことから、マンション建て替えの法制度整備が求められていた。
 新法は、(1)区分所有法に基づく建て替え決議が行われた場合は、一定の条件のもとに法人格を持つマンション建て替え組合を設立、(2)組合は建て替えに参加しない区分所有者から区分所有権などを買い取ることができる、(3)組合は建て替え計画に同意しない者から権利の売り渡し請求などを行うことができる、(4)高齢者など建て替え事業に参加困難な者への対応策を講じる、(5)事業資金の充当策を講じる、(6)団地型マンションにおける複数棟の一括建て替え方策を講じる、(7)老朽化の著しいマンションに対して行政から建て替えを働きかける制度を設ける、などの観点から法案を策定する。また、組合は形成権と呼ばれる一定の強制力を持たせるのが特徴。
 同省では、今年5月からマンション建て替え円滑化方策検討委員会を設置して検討してきたが、このほど報告書を取りまとめ、法案概要のほか現在法務省で進めている区分所有法改正に対する要望事項などを明記した。区分所有法の改正では、建て替え決議の客観的な用件の明確化、敷地の同一性要件の見直し、団地型マンションの建て替えに関する手続きの整備などを求めている。

■分譲マンション建替え研究会を立ち上げ トラスト60・住信基礎研 (2001/12/03)

 住友信託銀行系の(財)トラスト60と住信基礎研究所は共同で、「分譲マンション建替えに関する研究会」をこのほど立ち上げた。研究会の代表には高見沢邦郎・東京都立大学教授が就任し、12月に第1回研究会を開催、来秋を目処に報告書を取りまとめる予定。
 トラスト60では1988年から2年間、分譲マンション建替えの現状把握や信託を活用した手法の検討を行った。今回の研究会ではその当時の検討結果や国の対策、社会経済環境の変化、阪神淡路大震災での取り組みなどを踏まえ、信託の活用も視野に入れた建替えの新手法や高齢者などの建替え資金調達問題などを中心として研究を行う。

■東京のビル総合収益率3.7% 日本不動産研究所調べ (2001/12/03)

 (財)日本不動産研究所は11月29日、今年9月末時点でのオフィス賃料、地価の調査結果を発表した。
 オフィス賃料は、全国平均が昨年より2.2%下落して下落幅は0.3ポイント縮小した。3大都市圏別に見ると東京圏は前年比0.5%下落、名古屋圏は同0.2%下落でいずれも下落幅が1.0ポイント前後縮小した。大阪圏は同5.5%下落で下落幅は0.5ポイント拡大し、軟調な市況が続いている結果となった。
 これらをもとにしたオフィスの運用利回りを試算すると、東京圏オフィスの総合収益率は3.7%となった。総合収益率は、インカムゲインをもとにした償却前純賃料利回りと、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスをもとにした資産価値変動率を合計した利回り。東京圏のオフィスはインカム利回りが5.4%、キャピタル利回りが-1.6%で、総合収益率が3.7%となった。
 同研究所が半年ごとに調査を行っている地価は、全国平均でこの半年間に商業地は4.9%下落した。商業地は1980年3月末と同水準でピーク時の約4割となった。6大都市に限って見てみると、商業地はピーク時の約2割まで落ち込んだ。

■東京・江東の大規模マンション「ニュートン・プレイス」来春発売 有楽土地ら5社 (2001/12/03)

 有楽土地・東レ建設・新日本建物・ニチモ・日商岩井不動産の5社はこのほど、東京都江東区塩浜で開発面積約3万8000平方メートル、総戸数989戸の大規模マンション「ニュートン・プレイス」の建設工事に着手した。1月中旬には販売センターをオープンする予定。
 建設地は、銀座から約3キロの食糧庁深川政府倉庫跡地で、地下鉄東西線の木場駅と同有楽町線豊洲駅から徒歩12分、JR京葉線越中島駅から徒歩10分のところ。建物は20階建てと14階建ての2棟で、デザイン監修は隈研吾建築設計事務所が担当し、中心部に都心の民間分譲マンションとしては最大級のプライベートガーデン(約7600平方メートル)を取り込んだほか、カフェラウンジ、ライブラリー、フィットネスジムなどで構成する共用施設も設ける。
 住戸面積は75平方メートルから152平方メートルまでだが、100平方メートル超を中心とし、多様なゆとりのライフスタイルを提案することになっている。予定最多価格帯は5400万円台(100~125平方メートル)と4800万円台(91~93平方メートル)で、入居は2003年3月下旬と9月下旬の予定。来春1月中旬には販売センターをオープンし、販売体制に入るという。

■マンション建替えで報告書とりまとめ 国土交通省 (2001/11/30)

 国土交通省は、今年5月から「マンション建替え円滑化方策検討委員会」(委員長=小林重敬横浜国立大学大学院教授)を設置して、マンション建替えをめぐる現状と課題、円滑化のための施策などを検討してきが、このほど報告書を取りまとめ、30日公表した。
 これまで供給されたマンションは2000年度末で約385万戸で、うち築30年を経過したものは12万戸となっている。しかし10年後にはそれが93万戸に達すると見込まれ、マンション建替えの法制度整備が求められていた。同省ではマンション建替えの円滑化を進めるため、来年の通常国会にマンション建替えの法制度を創設する。
 報告書では区分所有法に基づく建替え決議が行われた場合、一定条件のもと法人格を持つ「マンション建替え組合」を設立する、高齢者など建替え事業に参加困難な者への対応策を講じるなどの観点が必要としている。
 また委員会では、現在法務省で進められている区分所有法改正に対する要望事項などを明記した。具体的には、建替え決議の客観的用件の明確化、敷地の同一性要件の見直し、団地型マンションの建替えに関する手続の整備などを求めている。

■10月の住宅着工3.3%減、首都圏マンションの減少響く (2001/11/30)

 国土交通省は11月30日、10月の新設住宅着工戸数を発表した。10月は貸家が4カ月連続増加で堅調を持続したが、分譲住宅が減少に転じ、持家の減少が11カ月連続で続いたことから、全体では前年同月比3.3%減の10万1746戸、2カ月連続の減少となった。
 利用関係別に見ると、分譲住宅は2万7895戸(前年同月比3.3%減)で、そのうちマンションは1万7604戸(同3.7%減)、戸建て住宅は1万戸(同3.7%減)だった。マンションは、首都圏が9687戸(同0.2%減)、近畿圏が3239戸(同3.3%減)、中部圏は1029戸(同32.3%減)で、三大都市圏とも減少となった。特に東京が5169戸で同15.6%減、神奈川が1879戸で同23.8%減となったのが目立った。東京は2カ月連続の減少。
 持家は3万1520戸(同15.6%減)で、民間資金による持家は増加の一方、住宅金融公庫の融資によるものは21カ月連続の減少となった。貸家は4万1443戸(同8.8%増)で4カ月連続増加となり、堅調な動きを持続している。

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